전세사기 수법과 예방,대책,함정까지 쉽게 설명드립니다
안녕하세요. 더줌매거진입니다. 최근 전세사기가 심각한 사회 문제로 이슈입니다. 피해자의 대부분이 사회초년생이나 신혼부부인 20대,30대라고 합니다. 하지만 전세사기는 누구에게나 일어날 수 있는 일이기 때문에 사기 수법의 유형과 예방방법, 대책과 기타 함정에 대해 알아두는 것이 좋습니다.
우선 전세사기 유형에 대해 알아볼까요? 실제 있었던 사례들을 통해 쉽게 설명드리겠습니다. 꼭 읽어보시고 혹시 모를 피해를 사전에 예방하시길 바랍니다.
가장 흔한 전세 사기 유형은?
전세사기 유형은 생각보다 다양하지만 대표적으로 가장 흔한 사기 유형으로는 <전셋값 부풀리기>가 있습니다. 이 유형은 매매가 보다 높은 가격으로 전세를 놓고서 받은 전세금을 다른 주택에 투자하는 갭투자 패턴을 반복하는 겁니다. 이렇게 하면 자기 돈을 들이지 않고도 여러 주택을 구입할 수 있기 때문에 상승장에서는 투자자에게 막대한 수익을 가져다 줄 수 있는 것입니다. 그러나 하락장에서는 세입자들에게 전세보증금을 돌려주지 못하게 되어 범죄자로 전락하게 될 위험이 큽니다.
예를 들어 3억 원짜리 빌라를 3억 5,000만 원에 전세를 준다고 합시다. 그리고 보증금을 돌려줄 만한 경제력이 없는 사람에게 그 명의를 넘기는 겁니다. 이렇게 되면 임차인은 보증금을 돌려받을 수 없겠죠. 어쩔 수 없이 경매에서 그 주택을 낙찰받기도 하는데요. 하지만 낙찰가가 보증금보다 낮은 경우가 대다수라서 그 차액만큼 고스란히 피해를 봅니다.
잠깐! 어떻게 이런 수법에 속을 수 있는걸까요? 그건 바로 혹할 만한 계약 조건을 내놓기 때문입니다. 적은 계약금만 받고 나머지는 전세대출로 충당하게 한 뒤, 그 이자를 1년이나 일정 기간 대신 내주겠다고 약속하는 식입니다.
피해가 컸던 다른 전세 사기 유형들
▶ 무갭투자
유명했던 '빌라의 신'사건인데요. 무갭투자는 전세가가 매매가보다 높거나 큰 차이가 없는 집을 구입하는 투자방법입니다. 즉, 전세가가 급등함에 따라 투자금 없이 집을 매매할 수 있다는 것입니다. 이 수법의 경우 임대인의 무분별한 투자로 인해 세금을 낼 능력이 부족하여 계약한 전세집이 압류에 걸릴 수 있어요.
실제 사례로 서울을 포함한 수도권에서 빌라 3,493채를 무갭투자로 사들인 뒤 세금 72억 원을 내지 않아 자기 소유 주택 100채에 압류가 걸린 사건입니다.
▶ 예방법은?
● 전세 가격과 매매 가격이 비슷한 신축빌라에서 주로 일어나기 때문에 신축빌라를 계약할 때 꼭 주변 매매 시세도 확인한다.
● 계약시 반드시 전세보증보험 가입을 요구한다. 문제가 있는 집이라면 전세보증보험 가입 자체가 안되니 거른다.
● 계약서에 '전세 기간동안 소유자 변경을 금지하며, 이를 위반 시 계약 해지 또는 보증금은 기존 소유자가 배상함' 조항을 추가한다.
▶ 깡통전세
'세 모녀 사기' 사건이 이 유형에 해당됩니다. 깡통전세는 전세금보다 주택의 매매가격이 낮아져 세입자가 전세금을 돌려받지 못하거나, 주택에 많은 담보가 잡혀 주택이 경매에 부쳐져도 세입자가 전세금을 돌려받지 못하는 주택을 지칭합니다. 이러한 사기 유형은 시세를 정확히 파악하기 어려운 신축빌라에서 주로 발생하고요.
실제 사례로 빌라 약 500채를 의도적으로 깡통전세 구조로 만들어 놓고, 피해자 355명의 795억 원을 가지고 '먹튀'한 사건입니다.
1. 집주인과 세입자가 1억 원에 전세 계약한다.
2. 집주인이 세입자가 준 전세금을 모두 탕진한다(파산)
3. 집이 경매로 넘어간다.
4. 최종 경매가가 전세금보다 낮다.
5. 경매 절차 모두 종료 후 세입자는 보증금을 일부만 돌려받게 된다.
이런 식의 깡통 사기는 비교적 저렴한 전세가로 부동산에 나와있으니 유의하셔야 합니다. 너무 저렴해서 의심을 하는데 "이 집은 근저당은 잡혀있는데, 집주인이 큰 사업을 하는 사람이다"라는가 "집주인이 현금이 많다"는 등으로 세입자를 꼬득여서 계약하게 하는 방식으로 이루어집니다.
▶ 예방법은?
● 전세 계약 전 등기부 등본을 반드시 확인한다.
● 임대인이 누구인지, 매물에 걸려있는 빚이 얼마나 되는지, 남의 보증금을 떼어먹은 이력이 있는지 확인한다.
<깡통전세는 무조건 다 사기일까? NO!>
전세 사기는 애초에 보증금을 떼먹을 생각으로 계약합니다. 반면 깡통전세는 집값과 전셋값이 떨어져 기존 보증금 수준으로 임차인을 구하지 못할 때가 생기곤 하죠. 즉 전셋집이 깡통전세가 됐다고 해서 전부 전세 사기는 아닙니다. 이 점 참고하시기 바랍니다.
▶ 근저당권
일명 '수원 근저당'이라는 사건이 이 유형에 해당됩니다. 이 전세사기 수법은 대항력의 생성시기를 악용하는 사기인데요. 우선 전세계약시 세입자는 전입신고를 하게 되겠죠. 그렇게 전입신고와 확정일자를 받게 되면 그때부턴 대항력이 생기기 때문에 내 전세 보증금을 지킬 수 있는 수단이 생기게 됩니다.
하지만 여기서 문제가 있는데요. 전입신고를 했을 때 대항력은 전입신고 즉시 생기는 것이 아니라 익일 00:00에 생긴다는 것인데요. 그렇기 때문에 세입자가 전세계약을 한 당일에 전입신고를 통해 확정일자를 받아도 대항력의 효력이 발생하기 전이기 때문에 만약 집주인이 해당 주택에 대한 근저당을 설정하면, 집주인 근저당에 의해 은행이 배당금 우선순위를 가져기 때문에 해당 주택이 경매에 넘어가더라도 보증금을 거의 받을 수 없게 됩니다. 쉽게 말해 한마디로 정리하자면, 피해자가 전입신고를 하기 전 집주인이 해당 빌라를 담보로 대출 받고 근저당권을 설정하여 주택이 경매에 넘어가더라도 피해자가 보증금을 받을 수 없게 한 수법입니다.
이 사건은 실제 사례로 17명의 피해자에게 깡통전세 빌라를 빌려주고 보증금 20억 5000만 원을 챙긴 사기 사건입니다.
▶ 전세가율
이 사기는 이미 뉴스에도 많이 보도되었던 '빌라왕'사기 사건에 해당됩니다. 임차인의 보증금으로 다른 집을 사들이는 일명 '돌려막기' 수법인데요. 무려 빌라 1139채를 매입해 피해자 1인당 최소 1억 원대부터 수억 원대의 피해를 보게 한 사기사건입니다.
전세 사기는 시세 확인이 어려운 빌라나 전세가율이 높은 곳에서 쉽게 발생합니다. 서울주거포털에 따르면 서울에서 빌라 전세가율이 가장 높은 지역은 강서구(96.7%)입니다. 금천구(92.8%), 양천구(92.6%)도 90%를 넘고, 관악구(89.7%), 강동구(89.6%), 구로구(89.5%)등은 90%에 육박하는 수준이고요.
아무튼 빌라왕 수법은 이렇습니다. 투자가치가 떨어지는 신축빌라들이 거주 편의성이 좋고 가격이 낮은 점을 활용하여 주로 자금이 넉넉하지 않은 사회 초년생, 신혼부부들이 비싼 아파트보다 저렴한 빌라를, 구축보단 깨끗한 신축을, 매매보다는 전세를 원하는 심리를 이용한 악질 수법입니다. 한번 순서로 살펴볼까요?
1. 빌라왕이 신축빌라 주인에게 접근하여 1억 원에 집을 사겠다고 하면서, 대신 먼저 전세를 놓겠다는 조언을 제안한다.
2. 신축빌라 주인은 원하던 매매가 안되던 상황에서 어쩔 수 없이 전세를 먼저 내놓는 조건을 받아들이고 빌라를 매매한다.
3. 빌라왕은 1억 1천만 원에 세입자(피해자)를 구해 빌라 전세 계약을 한다.(신축 빌라의 경우 역전세의 경우가 많다.)
4. 이후 집주인은 약속대로 빌라왕에게 1억 원에 빌라를 매도한다.
5. 이 과정에서 빌라왕은 앉아서 1천만 원을 벌고, 이 과정을 무한 반복한다.
▶ 예방법은? 사실 빌라왕 사기의 경우 일반인이 예방하기에 매우 어렵습니다. 그렇기 때문에 전세 매물을 알아볼 때, 전세가 매매가의 70%가 넘는지 확인해 보시고, 역전세의 경우 빌라 사기에 이용되는 매물일 수 있으니 피하시는게 좋습니다. 아니면 전세 계약 시 다음과 같은 특약사항을 추가하면 좋습니다.
● 집주인이 집을 매도할 경우 세입자에게 통보한다.
● 주택도시 보증보험 가입이 불가능한 매물로 확인될 경우 전세 계약을 취소한다.
잠깐! 여기서 한번 용어정리를 할게요.
무갭투자: 전세가가 매매가보다 높거나 큰 차이가 없는 집을 본인 돈을 한 푼도 들이지 않고 매입하는 행위.
깡통투자: 임대인의 주택담보대출금과 임차인의 보증금을 합한 금액이 집값의 80%를 넘는 경우. 전세 계약 만기 이후 임차인이 임대인에게 보증금을 돌려받을 때 문제가 생길 수 있다. 임대인이 주택담보대출금을 제때에 갚지 못해 집이 경매로 넘어갈 수 있고, 경매에서 낙찰된 금액으로 대출금을 갚고 나면 임차인에게 돌려줄 보증금이 모자랄 수 있기 때문이다.
근저당권: 임대인의 부동산을 담보로 설정하고 문제 발생 시 다른 채권자(돈을 빌려준 이)보다 먼저 채무(빚)를 변제 받는 걸 뜻함.
전세가율: 매매가 대비 전세가의 비율이다. 10억 원짜리 집의 전세가 8억 원이면 전세가율은 80%다.
왜 피해가 지속되고 사라지지 않은걸까?
임차인과 임대인의 정보 비대칭 문제 때문입니다. 임대인은 자기 집과 관련한 집이나 세금 문제 등에 대해 잘 알지만, 임차인은 그걸 모르기 때문에 피해를 입는 것입니다. 심지어 현행 제도는 전세보증금을 상습적으로 떼먹는 악성 임대인에 대한 정보도 제공하지 않고 있기 때문에 문제가 지속되는 겁니다. 이러한 문제점을 해결하기 위해 하루빨리 대한민국 법이 세입자들을 보호할 수 있도록 제대로 제정되었으면 하고 바라는 바입니다.
집을 구하려고 부동산을 알아보는데 새 건물에 조건도 좋고, 가격까지 싸면 누구나 '혹'할 수 있겠죠? 만약 가격이 정말 싸다면 우선 의심부터 하는 편이 좋을 듯 합니다. 그리고 가격이 아니여도 전세계약할 때는 꼼꼼하게 체크할 사항들을 한번 더 확인하고, 필요한 서류와 증빙을 집주인에게 요청해야 합니다. 그건 당연한 권리이니까요. 무작정 공인중개사만 믿고 계약을 진행하는 것보다는 본인이 철저히 공부를 한 뒤 전세계약을 진행하는 것을 권해드립니다.
다음 편에는 조금 더 구체적인 대책과 보증보험에 가입해도 사기당할 수 있는 위험과 함정, 기타 예방법에 대해 알아보도록 하겠습니다.
읽어주셔서 감사합니다.